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Altes Haus kaufen, sanieren und renovieren – Tipps im Überblick

Altes Haus kaufen, sanieren und renovieren – Tipps im Überblick

Altes Haus kaufen, sanieren und renovieren – Tipps im Überblick

Ein altes Haus zu renovieren erfordert viel Aufwand. Keine Frage: Alte Häuser bestechen durch Charme, Geschichte und Charakter. Drei Gründe, warum sich viele Deutsche in eine ältere Immobilie verlieben. Allgemein werden Immobilien, die älter als 50 Jahre sind, als alt bezeichnet. Dies betrifft also Gebäude mit einem Baujahr vor 1971 und somit rund 50 Prozent des Gesamtbestands aller Wohngebäude.

Vor- und Nachteile beim Kauf eines alten Hauses 

Wer kein eigenen Haus baut, sondern ein altes kauft, kann meist sofort einziehen. Außerdem kann sich vor dem Einzug ein umfassendes Bild von den Möglichkeiten des Hauses gemacht werden. Denn natürlich sind bei bestehenden Häusern Besichtigungen möglich. Im Vergleich zu Neubauten bestechen Altbauten durch ihren meist geringeren Kaufpreis und es handelt sich oft um größere Grundstücke und eine gewachsene Infrastruktur im Umfeld.

 

Allerdings muss beim Kauf eines Altbaus auch einbezogen werden, dass die Gebäude oft sanierungsbedürftig sind. Die Renovierungskosten sollten hier unbedingt vorab kalkuliert werden. Außerdem entsprechen alte Häuser oft nicht den Energiestandards von Neubauten und es kann sein, dass die Umbaumöglichkeiten nur beschränkt sind.

Wann lohnt sich die Sanierung des Altbaus?

Kostet die Sanierung mehr als drei Viertel der Kosten für einen Neubau, lohnt sich die Renovierung einer Bestandsimmobilie meist nicht mehr. Dann sollte besser abgerissen und neu gebaut werden. Das kommt aber in den wenigsten Fällen vor. Stimmen die baulichen Gegebenheiten, die Anordnung und Größe der Räume sowie die Lage der Treppen – sprich: es müssen keine großen Umbauten vorgenommen werden – ist es meist preiswerter, ein altes Haus zu renovieren.

Darauf sollte beim Kauf eines alten Hauses geachtet werden 

Ehe ein gebrauchtes Haus gekauft wird, ist der Blick ins Grundbuch wichtig. Die Immobilie sollte möglichst frei von Ansprüchen Dritter sein, das heißt, dass beispielsweise kein Dauerwohn- oder Nutzungsrecht für eine andere Person eingeräumt wurde. Außerdem sollte das Grundbuch auf eventuelle finanzielle Belastungen, wie eine bestehende Hypothek oder Grundschuld, geprüft werden. Auch, wenn es Anbauten gibt, die im Grundbuch nicht erwähnt werden, sollte Vorsicht gewaltet werden.

 

Die Haftung dafür geht mit dem Hauskauf auf den/die neue:n Besitzer:in über. Wurden diese illegal erbaut, kann dafür auch rechtlich belangt werden. Das bedeutet, dass entweder im Nachhinein eine Baugenehmigung eingeholt werden muss oder die Bauten – wenn sie gegen das Baugesetz verstoßen – sogar abgerissen werden müssen.

Kauf eines denkmalgeschützten Hauses

Wer ein unter Denkmalschutz stehendes Haus kaufen möchte, muss sich bei der zuständigen Gemeinde nach eventuellen Auflagen erkundigen. Denn oft sind neue Besitzer:innen dann in der Pflicht, bestimmte Vorgaben bei der Sanierung einzuhalten. So muss beispielsweise bei Fachwerkhäusern die Fassade originalgetreu erhalten werden. Das kann unter Umständen zu teureren Sanierungskosten führen.

Gutachter:in beauftragen

Damit alle eventuellen Mängel erkannt werden, empfiehlt es sich, eine:n Gutachter:in zu beauftragen. Diese:r zeigt mögliche Mängel auf. Als Bausachverständige:r kann er/sie zudem auch gleich einen Überblick über die möglichen Kosten bei einer Komplettsanierung des Hauses geben. Gerade, wer ein altes Haus kaufen und renovieren möchte, sollte auf eine fundierte Begutachtung vertrauen, da es keine gesetzliche Gewährleistung gibt. Es gilt nämlich: Gekauft wie gesehen. Nur arglistig verschwiegene Mängel können noch nach dem Kauf rechtlich geltend gemacht werden.

Typische Mängel eines alten Hauses und deren Kosten

Mängel können bei einem alten Haus überall auftauchen. Das Dach kann ebenso betroffen sein wie der Keller oder die Fassade. Oft hängen die auftretenden Probleme von der Epoche ab, in der das Haus gebaut wurde. 

 

Substanzschäden: Dazu gehören Setzungsrisse am Haus, aufsteigende Feuchtigkeit und Hausschwamm. Auch Schädlingsbefall kann z. B. im Dachstuhl oder in den Zwischendecken schwere Schäden anrichten.

 

Schimmel: Finden sich bei der Besichtigung oberflächliche Schimmelspuren, sollte geprüft werden, wie stark das entsprechende Areal befallen ist, damit eine Kosteneinschätzung vorgenommen werden kann. Schimmel ist allerdings nicht immer gleich sichtbar, oft erkennt man ihn aber anhand seines modrigen Geruches.

 

Alte Heizungen: Laut Energieeinsparverordnung müssen alte Heizkessel, die vor 1984 eingebaut wurden, ausgetauscht werden. Heizungen ab 1985 dürfen maximal 30 Jahre laufen.

 

Asbest: Noch bis 1993 durfte für den Hausbau Asbest verwendet werden. Verwittert dieses Baumaterial, ist es gesundheitsgefährdend.

 

Wasserleitungen: Zeigen Ventile oder Verschraubungen Kalkspuren, ist wahrscheinlich die ganze Wasserleitung verkalkt. Dann fließt nicht nur weniger Wasser, sondern es besteht auch die Gefahr eines Wasserrohrbruchs, sollte die Leitung zusätzlich verrostet sein. Ebenso müssen Bleileitungen ausgetauscht werden, falls dies noch nicht geschehen ist.

 

Veraltete Elektroinstallationen: Dabei sollte geprüft werden, ob genug Schaltkreise verbaut wurden und ein FI-Schalter vorhanden ist.

 

Chemikalien: In alten Häusern wurde noch mit Holzschutzmitteln gearbeitet, die heute als gesundheitsschädlich gelten. Können diese nicht entfernt werden, ist eine regelmäßige gründliche Lüftung der Räume unerlässlich

Sanierung eines alten Hauses planen

Nicht immer müssen alle Sanierungsmaßnahmen sofort durchgeführt werden. Wichtig ist es zunächst, dass statisch-konstruktive Mängel beseitigt werden (z. B. Risse oder Feuchtigkeit in den Wänden). Wer die Raumaufteilung ändern möchte, sollte dies ebenfalls noch vor dem Einzug in das neue Heim erledigen lassen – genauso wie die Entfernung von Asbest oder giftigen Holzschutzmitteln. Auch die Elektrik und die Wasserleitungen sollten nach dem Kauf erneuert werden. Alle anderen Sanierungen können nach und nach durchgeführt werden.

 

Arbeiten wie Malern, Tapezieren oder Bodenbeläge einbauen, können leicht auch von Laien übernommen werden. Handelt es sich aber um größere und komplizierte Maßnahmen, wie Elektro- oder Dämmarbeiten, sollten besser Fachleute die Regie übernehmen.

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